use case 07

집주인이 보증금을 안 줘 이사 계획 엉망이 되었다
집주인이 보증금을 안 줘 이사 계획 엉망이 되었다
집주인이 보증금을 안 줘 이사 계획 엉망이 되었다

Why abe.

법적 고민

이사 날짜는 다가오는데 보증금은 묶여 있고, 새 집 계약까지 해놓은 상태입니다. 법적으로 싸울 시간이 있는 건지, 그냥 포기하고 어떻게든 메워야 하는 건지, 초조합니다.

이사 날짜는 다가오는데 보증금은 묶여 있고, 새 집 계약까지 해놓은 상태입니다. 법적으로 싸울 시간이 있는 건지, 그냥 포기하고 어떻게든 메워야 하는 건지, 초조합니다.

법률 정보의 한계

임차권등기명령, 내용증명, 소액심판 방법은 나옵니다. 근데 그게 나로서는 얼마나 힘들 건지, 내게는 뭐가 적합한지는 알려주지 않지요. 결정에 필요한 건 그건데.

임차권등기명령, 내용증명, 소액심판 방법은 나옵니다. 근데 그게 나로서는 얼마나 힘들 건지, 내게는 뭐가 적합한지는 알려주지 않지요. 결정에 필요한 건 그건데.

법적 의사결정 시뮬레이션

임차권등기를 먼저 걸었을 때, 내용증명을 보냈을 때, 일단 이사를 강행했을 때 각각 이후가 어떻게 펼쳐지는지 에이브.에서는 미리 볼 수 있습니다.

임차권등기를 먼저 걸었을 때, 내용증명을 보냈을 때, 일단 이사를 강행했을 때 각각 이후가 어떻게 펼쳐지는지 에이브.에서는 미리 볼 수 있습니다.

완결적 결정 경험

다 읽고 나면, 시간 안에 내가 뭘 선택할지가 보입니다. 결정은 그때 이루어지지요.

다 읽고 나면, 시간 안에 내가 뭘 선택할지가 보입니다. 결정은 그때 이루어지지요.

이제부터는 위 문제로 시뮬레이션 해본 실제 결과입니다.

이제부터는

위 문제로 시뮬레이션 해본 실제 결과입니다.

Decision Context

무슨 일이 있었나요?

계약 만료일이 2주 남았는데 집주인이 새 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다고 합니다. 이사할 집 계약도 이미 해놓은 상태라 잔금 날짜가 겹칩니다. 집주인에게 여러 번 연락했지만 같은 말만 반복하고 있습니다. 법적 절차를 밟고 싶어도 시간이 없고, 어디서부터 어떻게 해야 하는지 모르겠습니다.

계약 만료일이 2주 남았는데 집주인이 새 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다고 합니다. 이사할 집 계약도 이미 해놓은 상태라 잔금 날짜가 겹칩니다. 집주인에게 여러 번 연락했지만 같은 말만 반복하고 있습니다. 법적 절차를 밟고 싶어도 시간이 없고, 어디서부터 어떻게 해야 하는지 모르겠습니다.

어떻게 되면 좋겠어요?

우선 이사 날짜를 맞출 수 있는지가 가장 급합니다. 법적으로 제가 지금 당장 쓸 수 있는 수단이 뭔지, 집주인을 압박할 수 있는 현실적인 방법이 있는지 알고 싶습니다. 분쟁으로 번지는 건 원하지 않지만 제 보증금은 반드시 기간 내에 받아야 합니다.

우선 이사 날짜를 맞출 수 있는지가 가장 급합니다. 법적으로 제가 지금 당장 쓸 수 있는 수단이 뭔지, 집주인을 압박할 수 있는 현실적인 방법이 있는지 알고 싶습니다. 분쟁으로 번지는 건 원하지 않지만 제 보증금은 반드시 기간 내에 받아야 합니다.

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Decision Grid

직접 바로잡는 방법부터 도움받아 매듭짓는 방법까지

직접 바로잡는 방법부터

도움받아 매듭짓는 방법까지

1

일단 두고 보기

지금은 추가 행동을 하지 않고 계약 만료일까지 기다리는 선택입니다. 집주인이 새 세입자를 구해 보증금을 지급하는지 상황을 지켜봅니다.

2

강제집행으로 보증금 직접 회수하기

지급명령이 확정되거나 판결을 받은 뒤 집주인 재산을 압류하면 집주인의 동의 없이도 보증금을 실질적으로 회수할 수 있어요.

3

지급명령 신청으로 법원 통해 반환 압박하기

법원이 집주인에게 보증금 반환 명령을 발송하기 때문에 집주인 입장에서는 이의를 제기하지 않으면 강제집행을 당할 수 있다는 압박이 생겨요.

4

새 집 잔금 일정 조정 협상하기

새 집 집주인 또는 공인중개사에게 잔금 납부 일정의 단기 연장을 요청하면 보증금 회수 전에 새 계약이 무산되는 최악의 상황을 막을 수 있어요.

5

지급명령 또는 보증금 반환 소송 제기하기

법원에 보증금 반환을 요구하는 지급명령이나 민사소송을 제기하는 것입니다. 가장 강하게 권리를 행사하는 선택입니다.

6

내용증명으로 만료일 기한 내 반환 공식 요구하기

계약 만료일까지 보증금을 반환하라는 요구를 문서로 남기면 집주인의 지연 사실이 공식 기록되기 때문에, 이후 지연이자 청구와 법적 절차의 출발점이 만들어져요.

7

임차권등기명령 즉시 신청하기

계약 만료일 이후 이사를 나가더라도 보증금에 대한 대항력과 우선변제권이 유지되기 때문에, 새 집으로 전입신고를 해도 기존 보증금 반환 권리를 잃지 않아요.

법률 정보를 많이 안다고

고민이 해결되는 건 아니죠


진짜 알아야 할 건
따로 있어요


위험과 손실을 줄이면서

스스로 납득할만한 결정을 내리세요

Decision Detail

7가지 선택지 중 도움받아 바로잡기로 결정

7가지 선택지 중 도움받아 바로잡기로 결정

한 이유

2

임차권등기명령 즉시 신청하기

계약 만료일 이후 이사를 나가더라도 보증금에 대한 대항력과 우선변제권이 유지되기 때문에, 새 집으로 전입신고를 해도 기존 보증금 반환 권리를 잃지 않아요.

"

이사는 나가야 하고 보증금은 못 받은 상태인데, 그냥 나가버리면 내 권리가 사라지니까 이걸 먼저 잡아둬야 해.

"

적어도 이 정도는 바라볼 수 있어요

적어도 이 정도는 바라볼 수 있어요

새 집으로 이사하고 전입신고를 옮겨도 기존 보증금 반환 권리가 유지되는 법적 상태를 만들 수 있어요.

새 집으로 이사하고 전입신고를 옮겨도 기존 보증금 반환 권리가 유지되는 법적 상태를 만들 수 있어요.

이렇게 말할 수 있는 이유

이렇게 말할 수 있는 이유

전입신고와 실제 거주가 대항력의 핵심이에요. 새 집으로 이사하면서 전입신고를 옮기는 순간, 기존 집에 대한 대항력이 사라지는 게 원칙이에요. 임차권등기명령은 이 문제를 해결하는 장치예요. 법원이 등기를 완료하면 이사를 나가고 전입신고를 옮겨도 기존 보증금에 대한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지돼요. 집주인 입장에서는 임차권등기가 부동산 등기부에 올라가는 순간 새 세입자를 구하기가 사실상 어려워져요. 등기부에 미반환 보증금이 공시되니까요. 이게 현실적인 압박 수단이 되는 이유예요. 계약 만료일 이후에 신청할 수 있고, 집주인 동의 없이 법원에 단독으로 신청하는 절차예요.

전입신고와 실제 거주가 대항력의 핵심이에요. 새 집으로 이사하면서 전입신고를 옮기는 순간, 기존 집에 대한 대항력이 사라지는 게 원칙이에요. 임차권등기명령은 이 문제를 해결하는 장치예요. 법원이 등기를 완료하면 이사를 나가고 전입신고를 옮겨도 기존 보증금에 대한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지돼요. 집주인 입장에서는 임차권등기가 부동산 등기부에 올라가는 순간 새 세입자를 구하기가 사실상 어려워져요. 등기부에 미반환 보증금이 공시되니까요. 이게 현실적인 압박 수단이 되는 이유예요. 계약 만료일 이후에 신청할 수 있고, 집주인 동의 없이 법원에 단독으로 신청하는 절차예요.

이런게 좋아요

이런게 좋아요

집주인 동의가 필요 없어요. 법원에 단독으로 신청하는 절차라 집주인이 거부하거나 연락을 끊어도 진행할 수 있어요. 이사 날짜를 지킬 수 있어요. 등기가 완료되면 새 집으로 이사하고 전입신고를 옮겨도 기존 보증금 권리가 유지되니까, 잔금 날짜와 이사 일정을 맞추는 게 가능해져요. 집주인에게 실질적인 압박이 가요. 등기부 공시는 집주인이 가장 빠르게 체감하는 압박이에요. 새 세입자로 보증금을 돌려주겠다는 계획이 막히면 직접 해결에 나서는 경우가 많아요.

집주인 동의가 필요 없어요. 법원에 단독으로 신청하는 절차라 집주인이 거부하거나 연락을 끊어도 진행할 수 있어요. 이사 날짜를 지킬 수 있어요. 등기가 완료되면 새 집으로 이사하고 전입신고를 옮겨도 기존 보증금 권리가 유지되니까, 잔금 날짜와 이사 일정을 맞추는 게 가능해져요. 집주인에게 실질적인 압박이 가요. 등기부 공시는 집주인이 가장 빠르게 체감하는 압박이에요. 새 세입자로 보증금을 돌려주겠다는 계획이 막히면 직접 해결에 나서는 경우가 많아요.

지금은 이사를 나가면 보증금 권리를 잃을 수 있다는 불안이 있는데, 임차권등기가 완료되면 이사와 보증금 권리가 분리돼요. 집주인의 부동산 등기부에 임차권등기가 올라가면서, 새 세입자를 구하려는 집주인의 계획이 실질적으로 막혀요. 새 세입자 입장에서 등기부에 미반환 보증금이 공시된 집은 계약하기 어렵거든요. 임차권등기 이후에도 보증금을 돌려받지 못하면 보증금 반환 소송이나 강제집행으로 넘어가는 선택지가 열려요. 이 등기가 그 절차의 출발점이 돼요.

이런 건 생각해보세요

이런 건 생각해보세요

임차권등기명령은 계약 만료일 이후에 신청할 수 있어요. 만료일 전에는 신청이 안 되니까, 만료일 당일이나 다음 날 바로 신청하는 게 좋아요. 2주가 남은 지금은 서류를 미리 준비해두는 시간으로 써야 해요. 신청에 필요한 서류는 임대차계약서, 주민등록등본, 확정일자 증명이에요. 확정일자가 없으면 우선변제권 주장이 어려워지니까 지금 확인해두세요. 법원 결정이 나오는 데 통상 1~2주 걸려요. 계약 만료일과 이사 잔금 날짜 사이의 여유가 얼마나 있는지 확인하고, 빠듯하면 법원 접수와 동시에 집주인에게 신청 사실을 알리는 것도 압박 수단이 돼요.

임차권등기명령은 계약 만료일 이후에 신청할 수 있어요. 만료일 전에는 신청이 안 되니까, 만료일 당일이나 다음 날 바로 신청하는 게 좋아요. 2주가 남은 지금은 서류를 미리 준비해두는 시간으로 써야 해요. 신청에 필요한 서류는 임대차계약서, 주민등록등본, 확정일자 증명이에요. 확정일자가 없으면 우선변제권 주장이 어려워지니까 지금 확인해두세요. 법원 결정이 나오는 데 통상 1~2주 걸려요. 계약 만료일과 이사 잔금 날짜 사이의 여유가 얼마나 있는지 확인하고, 빠듯하면 법원 접수와 동시에 집주인에게 신청 사실을 알리는 것도 압박 수단이 돼요.

이만큼 들어요

이만큼 들어요

시간

시간

만료일 이후 당일 신청 가능하고, 법원 결정까지 통상 1~2주 걸려요. 등기 완료는 결정 이후 수일 내예요.

만료일 이후 당일 신청 가능하고, 법원 결정까지 통상 1~2주 걸려요. 등기 완료는 결정 이후 수일 내예요.

돈

돈

신청 수수료는 수천 원 수준이고, 등기 비용을 포함해도 통상 5만 원 이내예요. 나중에 보증금을 반환받으면 집주인에게 청구할 수 있어요.

신청 수수료는 수천 원 수준이고, 등기 비용을 포함해도 통상 5만 원 이내예요. 나중에 보증금을 반환받으면 집주인에게 청구할 수 있어요.

스트레스

스트레스

서류 준비와 법원 접수는 처음 해보면 낯설지만 절차 자체는 복잡하지 않아요. 신청 후 결정이 나오기까지 기다리는 동안, 이사 잔금 날짜와 등기 완료 시점이 맞을지 불확실한 긴장감이 있어요.

서류 준비와 법원 접수는 처음 해보면 낯설지만 절차 자체는 복잡하지 않아요. 신청 후 결정이 나오기까지 기다리는 동안, 이사 잔금 날짜와 등기 완료 시점이 맞을지 불확실한 긴장감이 있어요.

이렇게 달라져요

이렇게 달라져요

지금은 이사를 나가면 보증금 권리를 잃을 수 있다는 불안이 있는데, 임차권등기가 완료되면 이사와 보증금 권리가 분리돼요. 집주인의 부동산 등기부에 임차권등기가 올라가면서, 새 세입자를 구하려는 집주인의 계획이 실질적으로 막혀요. 새 세입자 입장에서 등기부에 미반환 보증금이 공시된 집은 계약하기 어렵거든요. 임차권등기 이후에도 보증금을 돌려받지 못하면 보증금 반환 소송이나 강제집행으로 넘어가는 선택지가 열려요. 이 등기가 그 절차의 출발점이 돼요.

지금은 이사를 나가면 보증금 권리를 잃을 수 있다는 불안이 있는데, 임차권등기가 완료되면 이사와 보증금 권리가 분리돼요. 집주인의 부동산 등기부에 임차권등기가 올라가면서, 새 세입자를 구하려는 집주인의 계획이 실질적으로 막혀요. 새 세입자 입장에서 등기부에 미반환 보증금이 공시된 집은 계약하기 어렵거든요. 임차권등기 이후에도 보증금을 돌려받지 못하면 보증금 반환 소송이나 강제집행으로 넘어가는 선택지가 열려요. 이 등기가 그 절차의 출발점이 돼요.

스스로 따져보세요

Execution Guide

결정했으면 실천해야죠


5분 안에 실행할 수 있어요

가이드만 잘 따라오면

문제의 절반은 해결한 셈입니다

여기까지도 알고 계신다면, 더할 나위 없어요

등기 완료 전에 이사하면 보증금 권리가 사라지나요?

네, 임차권등기가 완료되기 전에 이사하고 전입신고를 옮기면 기존 집에 대한 대항력이 사라져요. 순서가 중요해요 — 등기 완료 확인 후 이사, 이사 후 전입신고 이전. 이 순서를 지키지 않으면 임차권등기를 신청한 의미가 없어져요. 이사 잔금 날짜와 등기 완료 시점이 겹치면 새 집 계약을 며칠 늦추는 게 가능한지 지금 확인해두는 게 좋아요.

확정일자가 없으면 임차권등기 신청을 못 하나요?

신청 자체는 할 수 있어요. 다만 확정일자가 없으면 임차권등기 이후 보증금을 돌려받는 과정에서 우선변제권을 주장하기 어려워요. 집주인이 파산하거나 경매로 넘어갔을 때 다른 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 권리가 약해지는 거예요. 확정일자가 없는 상태라면 지금이라도 주민센터나 등기소에서 받아두세요.

집주인이 임차권등기를 막거나 무효화할 수 있나요?

아니에요. 임차권등기명령은 집주인 동의 없이 법원에 단독으로 신청하는 절차예요. 집주인이 거부하거나 연락을 끊어도 진행돼요. 집주인이 할 수 있는 유일한 방법은 보증금을 반환하고 등기 말소를 신청하는 것뿐이에요.

전혀 어려울 것 없어요, 차근차근 따라오세요

전혀 어려울 것 없어요,
차근차근 따라오세요

각 단계의 목표와 해야 할 일을 알려드려요

각 단계의 목표와 해야 할 일을 알려드려요

STEP

1

신청 서류 미리 준비하기

임차권등기명령은 계약 만료일 이후에만 신청할 수 있어요. 지금 남은 2주는 서류를 준비해두는 시간이에요. 만료일 당일 바로 접수하려면 서류가 미리 갖춰져 있어야 하고, 법원 결정까지 통상 1~2주가 걸리기 때문에 하루도 늦추지 않는 게 좋아요.

STEP

1

계약 만료일에 법원 신청하기

임차권등기명령은 임대차 계약이 끝난 이후에 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 법원에 단독으로 신청할 수 있는 절차예요. 법원이 결정을 내리면 집주인의 부동산 등기부에 미반환 보증금이 공시되고, 그 순간부터 집주인이 새 세입자를 구하는 게 사실상 막혀요. 신청은 임대 목적물 소재지 관할 법원에 해야 해요.

STEP

3

등기 완료 확인 후 이사하기

임차권등기가 완료되기 전에 전입신고를 옮기면 대항력이 사라져요. 이사 순서가 권리 유지와 직결돼요. 등기 완료 → 이사 → 새 집 전입신고, 이 순서를 반드시 지켜야 해요. 법원 결정 이후 등기소에 촉탁이 이뤄지고, 등기부에 실제로 기재되기까지 수일이 걸려요.

STEP

4

보증금 반환까지 후속 대응하기

임차권등기는 보증금을 받는 절차의 끝이 아니라 출발점이에요. 등기가 올라간 이후에도 집주인이 보증금을 주지 않으면, 이 등기를 근거로 보증금 반환 소송이나 강제집행으로 넘어갈 수 있어요. 임차권등기가 있는 상태에서 소송에서 이기면 집주인의 재산에 대해 강제집행을 신청하는 것도 가능해요.

또 다른 문제가 생겼다면

어떻게 해야 하는지 이제 잘 아시죠?

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어떻게 해야 하는지 이제 잘 아시죠?

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